Casus Da Costaplein Maassluis: 21 nieuwe woningen én ruimte voor duurzaam onderhoud

Hoe optoppen niet alleen nieuwe woningen oplevert, maar een VvE ook financieel kan helpen om haar bestaande gebouw toekomstbestendig te maken.

Aan het Da Costaplein in Maassluis onderzoeken De OpToppers samen met de VvE de mogelijkheid om 21 nieuwe woningen toe te voegen bovenop het bestaande appartementencomplex. Het eerste plan is inmiddels besproken met de gemeente Maassluis en hierop is positief gereageerd.

Maar bij dit project draait het om méér dan 21 nieuwe woningen.

De echte kracht van deze optopping zit in de combinatie van woningbouw, verduurzaming en het financieel gezond maken van de VvE. Door de ruimte op het bestaande dak te benutten, ontstaat financiële waarde. Die waarde kan worden ingezet om noodzakelijk achterstallig onderhoud en verduurzamingsmaatregelen aan het bestaande complex uit te voeren.

Daarmee ontstaat een alternatief voor een forse verhoging van de VvE-bijdrage van naar verwachting €210 tot €250 per appartement per maand.

De uitdaging: onderhoud moet gebeuren, maar wie betaalt het?

Veel VvE’s in Nederland lopen tegen hetzelfde probleem aan. Het gebouw wordt ouder en grote onderhoudswerkzaamheden komen dichterbij. Denk aan het dak, gevels, kozijnen, installaties en verduurzamingsmaatregelen.

Technisch is vaak duidelijk wat er moet gebeuren. Financieel wordt het ingewikkelder.

Wanneer onvoldoende reserves zijn opgebouwd, blijven er grofweg een paar mogelijkheden over: de maandelijkse VvE-bijdrage fors verhogen, een eenmalige bijdrage van de eigenaren vragen, werkzaamheden uitstellen of financiering aantrekken.

Voor bewoners kan dat een flinke impact hebben op hun maandelijkse woonlasten.

Ook bij het complex aan het Da Costaplein speelt deze uitdaging. Zonder aanvullende financiële middelen zou voor het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden een verhoging van de VvE-bijdrage van circa €210 tot €250 per maand nodig zijn.

Wij onderzoeken daarom een andere route: kan het gebouw zelf de financiële ruimte creëren die nodig is voor zijn eigen toekomst?

Het dak wordt onderdeel van de oplossing

Het bestaande complex aan het Da Costaplein bestaat uit 56 woningen. Het schetsontwerp gaat uit van één extra bouwlaag met in totaal 21 nieuwe woningen, waarmee het complex groeit naar 77 woningen. Het huidige ontwerp omvat circa 955 m² BVO aan nieuwe woningen.

In plaats van nieuwe woningen te bouwen op een nieuwe locatie, benutten we de ruimte die letterlijk al aanwezig is: het dak.

De waarde die door deze ontwikkeling ontstaat, kan vervolgens worden gebruikt om te investeren in het bestaande complex. Zo wordt optoppen niet alleen een woningbouwproject, maar ook een financiële motor voor de bestaande VvE.

21 nieuwe woningen → financiële waarde → duurzaam onderhoud → betaalbare woonlasten

Dat is voor ons de essentie van dit project.

De bestaande bewoners leveren via het dak een bijdrage aan de woningbouwopgave van Maassluis. Daar staat tegenover dat de ontwikkeling kan bijdragen aan het financieren van werkzaamheden waar de VvE anders zelf aanzienlijk meer geld voor zou moeten reserveren of betalen.

21 compacte, toekomstbestendige woningen

In het schetsontwerp zijn twee woningtypen onderzocht. Het gaat om 14 woningen van circa 46 tot 49 m² en 7 woningen van circa 43 m².

De ambitie is om 21 volwaardige en toekomstbestendige woningen te realiseren. Daarmee wordt bestaande stedelijke ruimte intensiever gebruikt, zonder daarvoor een nieuwe woningbouwlocatie te hoeven ontwikkelen. Het ontwerp sluit daarmee aan op de bredere woningbouwopgave van Maassluis en het principe van verdichting binnen bestaand stedelijk gebied.

In de huidige studie worden verschillende ontsluitingsmogelijkheden onderzocht. Eén variant verlengt de bestaande portieken met een extra bouwlaag. Een andere variant werkt met een galerij en lift, waardoor de nieuwe woningen voor een bredere doelgroep toegankelijk kunnen worden.

Ook parkeren wordt meegenomen

Meer woningen betekenen vanzelfsprekend ook dat goed moet worden gekeken naar de gevolgen voor de omgeving.

Voor de 21 nieuwe woningen wordt in het schetsontwerp gerekend met een parkeerbehoefte van 27 parkeerplaatsen. Daarom zijn direct verschillende parkeeroplossingen onderzocht.

Een van de varianten maakt op eigen terrein ruimte voor 36 extra parkeerplaatsen. Daarmee wordt niet alleen gekeken naar het oplossen van de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen, maar kan mogelijk ook extra parkeercapaciteit voor bestaande bewoners ontstaan.

Dit laat zien waarom optoppen voor ons nooit alleen het plaatsen van woningen op een dak is. We bekijken het hele complex en zijn omgeving: van constructie en architectuur tot parkeren, ontsluiting, verduurzaming, financiën en bewonersbelangen.

Positieve eerste reactie van gemeente Maassluis

Het project bevindt zich momenteel in de onderzoeksfase. Het eerste plan is besproken met de gemeente Maassluis en daarop is positief gereageerd.

Dat betekent nog niet dat het project definitief is. De komende periode worden de verschillende onderdelen verder onderzocht en uitgewerkt.

Het schetsontwerp laat in ieder geval zien dat het bestaande complex interessante ruimtelijke mogelijkheden biedt. Op het Da Costaplein 2-28 wordt onderzocht hoe de bestaande portiekflat kan worden uitgebreid.

Daarbij staat voor ons één vraag centraal:

Hoe kunnen we 21 woningen toevoegen en tegelijkertijd zorgen dat de 56 bestaande woningen en hun bewoners er óók op vooruitgaan?

Optoppen als financieringsinstrument voor VvE’s

Precies daarin zien wij een veel grotere kans voor Nederland.

Er zijn veel VvE’s met gebouwen waar technisch onderhoud noodzakelijk is, maar waar de financiële middelen ontbreken om dat onderhoud én verduurzaming betaalbaar uit te voeren.

Tegelijkertijd beschikken sommige van die gebouwen over een bijzonder waardevol bezit dat nauwelijks wordt benut: ruimte op het dak.

Door die ruimte te ontwikkelen, kan nieuwe waarde worden gecreëerd. Die waarde kan vervolgens terugvloeien naar het bestaande gebouw.

Zo kan een vicieuze cirkel van uitgesteld onderhoud en stijgende woonlasten veranderen in een vliegwiel:

Nieuwe woningen financieren mede de toekomst van bestaande woningen.

Voor het Da Costaplein betekent dit concreet dat we onderzoeken hoe de opbrengsten uit de optopping kunnen bijdragen aan het duurzaam uitvoeren van het achterstallig onderhoud, waardoor een verhoging van de VvE-bijdrage van circa €210 tot €250 per maand kan worden voorkomen.

Dat is wat optoppen volgens ons uiteindelijk interessant maakt. Niet alleen méér woningen bouwen, maar tegelijkertijd bestaande gebouwen, VvE’s en buurten sterker achterlaten.

Heeft uw VvE ook een onderhouds- of verduurzamingsopgave?

Heeft uw VvE te maken met achterstallig onderhoud, een ontoereikend MJOP of een forse toekomstige verhoging van de VvE-bijdrage?

Dan kan het interessant zijn om te onderzoeken of de ruimte op uw dak onderdeel kan worden van de financiële oplossing.

De OpToppers onderzoekt de technische, ruimtelijke en financiële haalbaarheid van optoppen en brengt in kaart welke waarde het dak voor uw VvE kan creëren.