Casus Koningsburght Baarn: hoe optoppen ruimte creëert om een woongebouw toekomstbestendig te maken

Een VvE met 55-plussers staat voor een grote onderhoudsopgave. Zonder aanvullende inkomsten dreigt een verhoging van de VvE-bijdrage van circa €250 tot €300 per maand. Kan de ruimte op het dak onderdeel worden van de oplossing?

Aan het Stationsplein en de Koningsweg in Baarn staat wooncomplex Koningsburght. Een appartementencomplex met 28 woningen, bewoond door 55-plussers. Zoals bij veel bestaande appartementencomplexen komt de VvE de komende jaren voor een flinke uitdaging te staan.

Uit het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) blijkt dat veel werkzaamheden aan het gebouw uitgevoerd moeten worden. Daar is een forse investering voor nodig. Wanneer deze volledig door de huidige eigenaren moet worden opgebracht, betekent dit naar verwachting een stijging van de VvE-bijdrage van circa €250 tot €300 per appartement per maand.

Daarom onderzoeken De OpToppers samen met de VvE een andere mogelijkheid:

Kunnen we de waarde van het dak inzetten om niet alleen nieuwe woningen toe te voegen, maar tegelijkertijd het bestaande gebouw te moderniseren?

Van onderhoudsprobleem naar kans voor het hele gebouw

Een MJOP is bedoeld om ervoor te zorgen dat een VvE tijdig geld reserveert voor toekomstig onderhoud. In de praktijk zien we echter regelmatig dat de benodigde investeringen sneller stijgen dan de beschikbare reserves.

Zeker voor een complex met voornamelijk 55-plussers is een plotselinge stijging van de maandelijkse woonlasten met honderden euro’s ingrijpend.

En precies daar kan optoppen interessant worden.

In plaats van uitsluitend te kijken naar de vraag “hoe gaan de huidige bewoners het onderhoud betalen?”, kijken we naar een andere vraag:

“Welke onbenutte waarde bezit het gebouw zelf?”

Bij Koningsburght ligt een belangrijk deel van het antwoord letterlijk boven de hoofden van de bewoners: het dak.

Acht nieuwe woningen bovenop Koningsburght

In de huidige haalbaarheidsstudie wordt onderzocht of acht nieuwe appartementen bovenop het bestaande gebouw kunnen worden gerealiseerd. Het complex telt momenteel 28 appartementen.

De studie gaat uit van vijf appartementen van circa 90 m², twee appartementen van circa 67 m² en één groter appartement van circa 135 m². De nieuwe woningen worden teruggelegd ten opzichte van de bestaande gevel, terwijl het centrale trappenhuis met één bouwlaag wordt verhoogd.

De impressies op pagina 14 tot en met 17 van de studie laten bovendien zien dat de optopping kan worden gebruikt om het gebouw een nieuwe architectonische uitstraling te geven. Zo wordt onder andere gewerkt met een terugliggende nieuwe verdieping en een mogelijke gevelafwerking met houtlookpanelen.

Dat is belangrijk, want wat ons betreft gaat optoppen niet alleen over vierkante meters toevoegen.

Het biedt een kans om opnieuw naar het hele gebouw te kijken.

De opbrengst van het dak terugbrengen naar het bestaande gebouw

Door nieuwe woningen te ontwikkelen ontstaat financiële waarde. Een deel van die waarde kan worden ingezet voor de bestaande VvE.

Daarmee ontstaat een interessant vliegwiel:

8 nieuwe woningen → waarde van het dak benutten → financiële middelen voor de VvE → onderhoud en verduurzaming → modernisering van het bestaande complex

Zonder optopping moeten de kosten uit het MJOP uiteindelijk grotendeels door de bestaande eigenaren worden gedragen. Dat zou in deze situatie kunnen leiden tot een stijging van de VvE-bijdrage van circa €250 tot €300 per maand.

Met optoppen ontstaat de mogelijkheid om een deel van die rekening niet bij de bewoners neer te leggen, maar te financieren vanuit de waardeontwikkeling van het gebouw zelf.

Meer dan achterstallig onderhoud wegwerken

En hier wordt het project wat ons betreft écht interessant.

Als er toch een grote ingreep aan het gebouw plaatsvindt, willen we niet uitsluitend herstellen wat oud is. We willen onderzoeken hoe we Koningsburght klaar kunnen maken voor de komende tientallen jaren.

De opbrengsten uit de optopping kunnen kansen creëren om noodzakelijke werkzaamheden uit het MJOP te combineren met verduurzaming en modernisering.

Denk bijvoorbeeld aan het verbeteren van de gebouwschil, vernieuwen van onderdelen die aan het einde van hun levensduur zijn, verduurzamingsmaatregelen, een modernere uitstraling van het gebouw en verbeteringen aan de algemene ruimten. Welke maatregelen daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd, moet binnen het verdere onderzoek en de financiële uitwerking worden bepaald.

Zo verandert de discussie van “hoe betalen we het onderhoud?” naar “hoe kunnen we deze investering gebruiken om het hele gebouw beter te maken?”

Een gebouw dat beter aansluit bij ouder wordende bewoners

Bij Koningsburght speelt bovendien een bijzonder aspect: de huidige bewoners zijn 55-plus.

Daarom vinden we het interessant om tijdens het verdere onderzoek niet alleen naar onderhoud en energie te kijken, maar ook naar levensloopbestendigheid.

Hoe zorgen we ervoor dat bewoners zo lang mogelijk prettig in hun eigen appartement kunnen blijven wonen? Kunnen algemene ruimten worden verbeterd? Zijn toegankelijkheid, verlichting, veiligheid en comfort verder te optimaliseren? En kunnen werkzaamheden uit het MJOP slim worden gecombineerd met dergelijke verbeteringen?

Optoppen kan daarmee een katalysator worden voor een veel bredere modernisering.

Niet alleen een nieuw dak met nieuwe woningen, maar een bestaand gebouw dat opnieuw wordt klaargemaakt voor zijn bewoners.

Ook parkeren blijkt oplosbaar

Nieuwe woningen hebben vanzelfsprekend gevolgen voor parkeren. Daarom is dit vanaf het begin meegenomen in de studie.

In de huidige situatie beschikt het complex over 18 gekochte parkeerplaatsen in de kelder en 14 plaatsen op het terrein. Daarmee wordt volgens het onderzoek voldaan aan de huidige parkeerbehoefte.

Voor de toevoeging van acht appartementen is onderzocht hoe het achterterrein anders kan worden ingericht. Door optimalisatie kunnen volgens de studie 18 parkeerplaatsen op maaiveld worden gerealiseerd, aangevuld met vijf langsparkeerplaatsen voor bezoekers. De conclusie van deze studie is dat uitbreiding van het aantal appartementen vanuit parkeren met deze optimalisatie haalbaar is.

Ook de fietsenstalling is meegenomen. In de kelder wordt rekening gehouden met uitbreiding van de fietsenstalling met zestien plekken.

De ruimtelijke procedure is een belangrijk onderdeel van het onderzoek

Een optopping is niet simpelweg een extra verdieping op een bestaand gebouw plaatsen.

De haalbaarheidsstudie laat bijvoorbeeld zien dat het geldende bestemmingsplan een bebouwingshoogte van 9 meter kent en binnen die regels geen ruimte biedt om zonder meer een extra bouwlaag toe te voegen.

Dat betekent dat de ruimtelijke inpassing en medewerking van de gemeente belangrijke onderdelen zijn van het vervolgtraject.

Juist daarom onderzoeken we een optopping altijd integraal: technisch, financieel, architectonisch, juridisch en ruimtelijk.

Het gaat uiteindelijk niet om de vraag of er acht woningen op een dak passen. De vraag is of we een plan kunnen maken waarvan bewoners, VvE, gemeente én toekomstige bewoners profiteren.

Van kostenpost naar investering in de toekomst

Koningsburght laat goed zien waarom optoppen voor bestaande VvE’s interessant kan zijn.

Zonder ingreep blijft het gebouw ouder worden, moeten de werkzaamheden uit het MJOP worden uitgevoerd en komen de kosten uiteindelijk bij de huidige eigenaren terecht. In dit geval kan dat een extra maandelijkse VvE-last van circa €250 tot €300 betekenen.

Optoppen creëert een ander perspectief.

Het dak wordt financieel bezit. De nieuwe woningen creëren waarde. Die waarde kan worden ingezet om het bestaande gebouw te verbeteren.

Daarmee kunnen meerdere maatschappelijke en financiële opgaven tegelijkertijd worden aangepakt: nieuwe woningen toevoegen in bestaand stedelijk gebied, noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, verduurzamen, het complex moderniseren en tegelijkertijd proberen de woonlasten van de bestaande bewoners beheersbaar te houden.

Voor een VvE met 55-plussers is dat misschien wel de belangrijkste winst.

Niet alleen acht woningen toevoegen aan Baarn, maar ervoor zorgen dat 28 bestaande woningen klaar zijn voor de volgende generatie woonjaren.

Staat uw VvE voor een vergelijkbare onderhoudsopgave?

Een forse verhoging van de VvE-bijdrage of een grote eenmalige bijdrage is niet altijd de enige mogelijkheid.

Wanneer uw gebouw geschikt is voor optoppen, kan de onbenutte ruimte op het dak financiële waarde vertegenwoordigen. De OpToppers onderzoekt of die waarde kan worden ingezet voor onderhoud, verduurzaming en modernisering van uw complex.

Zo bouwen we niet alleen nieuwe woningen.

We gebruiken nieuwe woningen om bestaande gebouwen een nieuwe toekomst te geven.